Metodología investment-v1
Cómo calculamos el índice de inversión
Sistema de ordenación relativo basado en precio frente a comparables, potencial turístico municipal y fundamentales demográficos y económicos del INE.
Fórmula
El Índice de inversión ListaCasa (0–100) combina:
- 50% Precio relativo
- 35% Potencial turístico
- 15% Fundamentales
Precio relativo
Comparamos el precio anunciado por m² con la mediana de viviendas similares publicadas en ListaCasa (misma tipología, superficie y zona). Un descuento positivo indica que el anuncio está por debajo de esa mediana de precios anunciados, no necesariamente por debajo del valor de transmisión.
Potencial turístico
Se basa en viviendas de uso turístico (VUT) del INE, principalmente su peso sobre el parque residencial municipal. Cuando existe un período interanual estacionalmente equivalente y metodológicamente comparable, también se incorpora la evolución de VUT. Si no puede demostrarse esa comparabilidad, el componente usa solo la intensidad actual, sin penalizar la ausencia de crecimiento.
Los VUT miden presencia/oferta de viviendas turísticas, no visitantes, ocupación ni compradores extranjeros.
Fundamentales
Combinan el crecimiento de población a tres años y el crecimiento de la renta neta media por hogar, ambos a partir de datos oficiales del INE. No se usa el nivel absoluto de renta como factor positivo: se mide la evolución.
Percentiles
Los sub-scores 0–100 indican la posición relativa frente a otros inmuebles (precio) o municipios gallegos con dato válido (turismo y fundamentales). No son probabilidades ni porcentajes de rentabilidad.
Confianza
La confianza es independiente del score. Depende del tamaño y dispersión de la muestra de comparables y de la completitud de los datos territoriales. Solo los análisis con confianza media o alta pueden entrar en el Top 20 público.
Limitaciones
- Los precios de vivienda son precios anunciados, no necesariamente precios finales de transmisión.
- Los VUT miden oferta/presencia de viviendas turísticas, no visitantes, ocupación ni compradores extranjeros.
- No se usan precios de alquiler ni se calcula rentabilidad financiera.
- El índice no predice revalorización futura.
- Los períodos INE pueden ser anteriores a la fecha del anuncio; cada dato muestra su período de referencia.
- Un dato INE ausente se trata como ausente (null), no como cero.
- El ranking es relativo al inventario y a los datos disponibles en cada fecha de cálculo.